Dación en pago, cómo funciona.

A principios del año 2015 entró en vigor la Ley llamada de segunda oportunidad creada con el objetivo de frenar el aumento de ejecuciones hipotecarias, en aquel momento disparadas. El objetivo principal de la Ley era dar una salida a los particulares deudores de hipoteca. Veamos algunos detalles sobre la dación en pago.

imagen dación pago
La dación en pago es el último recurso en caso de impago de hipoteca

Dación en pago

La dación en pago es la medida más importante de la Ley, porque fue solicitada por varios colectivos de usuarios y es gracias a ella por la que la deuda queda saldada con la entrega de la vivienda al banco. Un importante dato a tener en cuenta es que en la mayoría de los casos, la deuda supera en mucho al valor de la vivienda.

Sin embargo, aunque el espíritu de la Ley es dar una solución a miles de familias “atrapadas” bajo el peso de una hipoteca a la que no pueden hacer frente, en la práctica solo pueden acogerse a ella bajo unos estrictos criterios y como última opción. El código de buenas prácticas bancarias establece que, estas medidas solo afectan a hipotecas de primera vivienda usadas como vivienda habitual. No deben tener una segunda vivienda y debe tratarse de familias en riesgo de exclusión social. El orden en el que se aplicarán las medidas será:

Reestructuración de la deuda:

  1. Al afectado se le propondrá un periodo de carencia en el que solo pagará los intereses de la mensualidad, quedando el capital aplazado.
  2. Durante ese periodo, el tipo de interés será más asequible, quedando fijado en el Euribor +0,25. Muy por debajo de habitual en el mercado.

Hacer una quita en la hipoteca

En este caso, la entidad financiera asume la perdida de una parte del capital con el fin de permitir al deudor afrontar el resto de la hipoteca y acercar la deuda al valor real de la vivienda. Se establece un porcentaje de, al menos un 60% en la cuota mensual sobre los ingresos para poder solicitar la quita.

La dación en pago

En caso de no poder aplicarse las medidas anteriores, se recurriría a esta dación en pago. La entidad bancaria se convierte en propietaria de la vivienda condonando la deuda. Además, el antiguo hipotecado puede permanecer en la vivienda durante dos años, pagando un alquiler. La cuota de este alquiler será del 3% de la deuda saldada.

Los requisitos más importantes para poder negociar son:

  1. Durante los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar debe haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias en términos económicos que supongan circunstancias de especial vulnerabilidad.
  2. Que los ingresos totales de la unidad familiar no supere en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples de catorce pagas anuales. IPREM

Otro requisito es que el importe de la deuda no supere los 200.000 euros en localidades con más de un millón de habitantes, 180.000 euros en localidades con más de medio millón de habitantes, 150.000 euros en localidades con más de cien mil habitantes y 120.000 euros en localidades con menos de cien mil habitantes. Debemos tener en cuenta que este procedimiento se trata de una negociación entre la entidad bancaria y el propietario de la vivienda.

En caso de no llegar a acuerdo las dos partes, la entidad bancaria iniciará el procedimiento de ejecución, que en muchos casos queda suspendido o bien la vivienda subastada se equipara a la dación en pago. En este supuesto es muy recomendable solicitar asesoramiento legal por parte de abogados especializados.

Limitaciones a los intereses de demora

Los intereses de demora que se aplican durante los días o semanas de retraso en el abono de las cuotas hipotecarias, quedan limitados con un máximo del 2,5% (anteriormente se daban casos del 20%)

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